2026年上半年，河南宝泉旅游交出了一份令资本市场侧目的成绩单：营收2.94亿元，净利润1.28亿元，同比大增57%，毛利率高达70.08%。更引人关注的是，这家2024年底才升格为国家5A级景区的"新兵"，挂牌新三板以来首次分红便大手笔派现1.42亿元，几乎把上半年净利润分光。而这场分红并非简单回馈股东——背后是一盘精密筹划的资本棋局：为全国首支景区公募REITs的战略配售筹集弹药。
拆解宝泉旅游的收入结构，一个关键信号浮现：门票收入仅占三成（9004万元），索道电梯（1.04亿元）、交通车票（5812万元）及娱乐项目等二次消费合计占比超过七成。这意味着宝泉已经跳出了"门票经济"的传统窠臼，形成了以运营服务为核心的收入模型。正因如此，其资产清单中列出的底层资产——索道、电梯、停车场、游客中心——全部是非门票资产，现金流稳定、权属清晰，天然适配REITs对底层资产的要求。
宝泉并非孤例。同在河南的清明上河园，2025年接待游客约960万人次，已于今年6月向港交所递交上市申请，2023至2025年分别实现收入6.73亿元、7.41亿元、7.46亿元。两家头部景区几乎同时启动资本化进程，路径却截然不同：宝泉走REITs盘活存量资产，清园赴港股谋求增量扩张。两条路径并行，折射出河南作为文旅大省批量推动优质文旅资产走向资本市场的战略决心。辉县市委书记已在《新乡日报》署名文章中明确点名"加快推进宝泉REITs项目发行，力争成功打造全国第一支景区REITs"。
更大范围的行业变局正在发生。近期，信宸资本接盘建业集团旗下"只有河南·戏剧幻城"和"电影小镇"两大文旅IP，被行业视为中国版"黑石时刻"——专业资本在周期底部拿下拥有高文化壁垒的优质资产，通过独立运营修复现金流，最终以REITs或IPO实现退出。这笔交易的关键意义在于：文旅资产首次从地产主体中被完整剥离，成为能够独立融资、独立估值的"干净资产"。行业研究显示，"文旅+地产"模式正在彻底转型为"文旅+运营"模式，运营能力取代土地资源成为核心竞争力。
这一趋势得到了政策端的明确呼应。2025年3月，宝泉旅游已与华夏基金、中信证券、中信银行签署公募REITs业务合作协议。更早之前，文旅部等多部门联合推动文旅基础设施纳入REITs试点范围，地方政府专项债中文旅基础设施占比持续提升。趋势预测指出，文旅REITs将在2027年前取得实质性突破，文旅产业基金数量三年内有望翻倍，总规模突破5000亿元——宝泉和清园的双线并进，不过是这场资本化浪潮的先行样本。
当然，从"沉睡资产"到"资本定价"并非一蹴而就。景区资产的季节性波动、经营权期限限制、文化资源价值评估体系缺失，仍是REITs落地需要攻克的技术难题。但宝泉旅游用一份收入结构高度健康的半年报，证明了优质文旅资产具备独立创造稳定现金流的能力。当越来越多的景区不再依赖门票和地产反哺，而是依靠运营效率、二次消费和品牌溢价来支撑估值，文旅行业的资本化通道才能真正打开。
亚洲国际品牌研究院（香港）文旅文创研究中心认为，宝泉旅游冲刺全国首支景区REITs与清明上河园赴港IPO的同期推进，标志着中国文旅产业正式进入"资产定价"新阶段。过去景区估值依赖土地溢价和客流规模，未来将转向现金流质量、运营效率和品牌IP价值的综合评估。宝泉旅游门票收入仅占三成、二次消费超七成的收入结构，为行业提供了可复制的"去门票化"样本。预计未来两年内，将有3至5家头部景区完成REITs或IPO，文旅资产将从地产配套蜕变为独立的机构配置资产类别，整个行业的融资逻辑和估值体系将被重写。
亚洲国际品牌研究院（香港）文创文旅研究中心，立足香港这一国际窗口与亚洲创意枢纽，以服务"旅游强国"计划为使命，致力于打造具有全球视野的文旅品牌战略智库。我们聚焦文旅融合与文创品牌化发展，依托香港中西交融的独特优势，深度挖掘亚洲文化IP的当代价值，为文旅企业及旅游景区提供从品牌升级、IP孵化到国际市场对接的全链路赋能服务，通过创新研究、产业协同与跨文化资源整合，助力合作伙伴提升品牌话语权与产业竞争力，推动亚洲文旅产业向价值链高端迈进。若您有品牌升级、文旅项目合作或国际化拓展需求，欢迎与我们联系，共同开启亚洲文旅品牌的增长新篇章。